Segurança predial e a Importância da rede de proteção

Ter janelas com rede de proteção para crianças em apartamento é fundamental para evitar acidentes. A falta desse objeto causou a morte de um menino de três anos de idade que caiu do 11° andar de um prédio em Fortaleza (CE).

O acidente aconteceu onde a criança morava com a família, na praia do Futuro. A varanda do apartamento não possui rede ou grade de proteção.

A Polícia Militar contou que a mãe da criança estava na cozinha quando a criança saiu de perto sem que ela percebesse e caiu da varanda do apartamento. O Samu (Serviço de Atendimento Móvel de Urgência) foi acionado e a criança já estava sem vida quando a ambulância chegou.

A rede de proteção previne acidentes tanto com crianças quanto os animais. Além de objetos que podem ser arremessados sem intenção e podendo atingir alguma pessoa.

É importante colocar a rede com um material adequado, ter boa qualidade e ser bem instalada. O material deve ser aprovado pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); feita em polietileno virgem, com fio 30/21 torcido; ganchos de aço galvanizados e acabamento também em polietileno; Instaladores experientes e bem treinados.

A instalação deve ser feita do lado de fora da janela. Em média, possuem uma durabilidade de 10 anos, porém, cada caso deve ser analisado, pois pode ocorrer da rede se rasgar e ser trocada antes do tempo.

Mesmo com a rede de proteção, a família deve ficar atendo a varanda, sempre.

Fonte: https://sindicolegal.com/seguranca-predial-e-a-importancia-da-rede-de-protecao/
Por: Geiseane Lemes – Redação Síndico Legal

O RH e suas transformações

Do mesmo modo que aconteceu nas empresas nos últimos tempos, os condomínios residenciais também passaram por transformações em seu setor de Recursos Humanos. A profissionalização virou imperativo, e o conceito de gestão do quadro de funcionários evoluiu, mudando completamente em relação à realidade observada no fim dos anos 1990.

O perfil do síndico hoje é outro. A maioria dos que comandam os condomínios da capital é formada por executivos e profissionais liberais, a exemplo de médicos, advogados e engenheiros, que passam boa parte do dia ausentes e precisam contar, além de uma administradora eficiente, um profissional capacitado com espírito de liderança e que seja um bom gestor para atuar nas principais demandas da rotina interna do condomínio.

Diante dessa nova realidade, a figura do zelador também se transformou. Em muitos prédios, deu lugar à figura do gerente predial, profissional com conhecimentos nas áreas de hospitalidade, manutenção de equipamentos, realização de eventos e relacionamento interpessoal. É um trabalho que tem como objetivo fazer com que os serviços do condomínio funcionem adequadamente e garantir a satisfação dos moradores

Diferentemente do que ocorria no passado, hoje, e especialmente nos empreendimentos mais novos, os zeladores nem mais residem nos condomínios. Em alguns prédios mais antigos o apartamento do zelador é disponibilizado, inclusive, para locação, gerando renda extra para o condomínio.

De outro lado, os síndicos passaram a perceber, e valorizar, a necessidade de promover a capacitação dos demais funcionários – porteiros, faxineiros, garagistas, vigias – frente às necessidades de maior segurança, conforto, bem-estar e qualidade de vida dos condôminos e familiares, com encaminhamento a cursos e treinamentos oferecidos no mercado.

Reter bons profissionais se tornou o mais recente desafio dos síndicos dos condomínios de Belho Horizonte. A alta rotatividade de funcionários de condomínios residenciais se acentuou nos últimos anos.

O entra e sai de porteiros, zeladores e faxineiros, no entanto, pode ser prejudicial para o condomínio, especialmente em questões de segurança e no relacionamento com os moradores. Assim como nas empresas, é desejável que bons profissionais permaneçam no prédio.

Nesse sentido, bom clima organizacional, salários compatíveis e acréscimos de benefícios podem auxiliar a manter os colaboradores nos condomínios.

É principalmente no item “clima” que o síndico tem papel determinante. Devem ser observadas questões como o respeito e cordialidade por parte dos moradores, as condições de trabalho, a integração da equipe, a valorização do funcionário, os feedbacks do síndico e o investimento na equipe, proporcionando treinamentos e reciclagens constantemente.

Em relação ao salário, o mais importante é que ele seja compatível com os valores pagos nos condomínios da região onde o prédio está situado.

Além disso, é preciso adotar total rigor e atenção às regras trabalhistas, como controle e gestão correta de escala de trabalho, folgas, horas extras, férias, pagamento de férias, pagamento de 13º, pontualidade no pagamento de salários. Tratar o funcionário do condomínio de forma amadora é o maior passivo e o maior erro na gestão de departamento pessoal.

Quanto aos benefícios, trata-se de um item tão importante quanto o salário. Todos os benefícios legais fazem parte da gestão de folha e devem ser concedidos sem qualquer discussão. A concessão de benefícios especiais como seguro-saúde, seguro odontológico e refeitório com boas condições pode ser um diferencial a ser avaliado pelo condomínio.

O departamento pessoal é responsável, em um condomínio equilibrado, por 40%, 50% da despesa. Só esta informação já traz uma dimensão da importância desta questão. O assunto deve ser tratado com a importância e o peso que ele tem. O segredo é cuidar deste assunto com muita técnica e profissionalismo.

 

10 curiosidades sobre a vida em condomínio

Condomínios podem proibir a permanência ou circulação de animais de estimação? Todo síndico é isento de taxa condominial? O Fundo reserva é obrigatório? Quem paga os prejuízos com entupimento? Essas são algumas das principais questões trazidas pelos moradores de condomínios, especialmente dos novos empreendimentos.

Listamos 10(dez) curiosidades da vida em condomínio, com
perguntas e respostas para cada uma delas, visando esclarecer síndicos e condôminos.

  • Condomínios podem proibir a permanência ou circulação de animais de estimação?

É comum que convenções condominiais e regulamentos internos de condomínios edilícios prevejam proibições e restrições genéricas em relação à permanência de animais de estimação em unidades autônomas de seus proprietários, possuidores e detentores. Essas vedações e limitações visam, sobretudo, garantir a manutenção da segurança, higiene, salubridade e bom convívio dos moradores, uma vez que é certo que nem sempre se pode contar com o bom senso dos indivíduos. Entretanto, Tribunais têm entendido que referidas proibições e restrições configuram afronta ao pleno exercício do direito de propriedade das unidades autônomas. Afinal, a lei e a própria Constituição da República asseguram esse direito que, por isso, não poderia ser limitado aleatória e genericamente. Para que algum tipo de restrição possa prevalecer, é necessário que seja justificada. Isto é, é preciso que haja abuso de direito por parte do proprietário do animal, causando prejuízos ou riscos aos outros condôminos. Por isso, é importante que convenções condominiais e regulamentos internos façam expressa previsão em relação aos deveres a serem observados por aqueles que mantêm animais em suas unidades autônomas, bem como as faltas capazes de tornar intolerável a permanência do “pet”. Ainda assim, as questões devem ser analisadas no caso concreto, sempre sendo buscada uma solução pacífica e que equilibre os direitos de todos os envolvidos de modo a garantir harmonia entre os proprietários e possuidores.

2 – O fundo reserva é obrigatório?

A lei nº4591/64 previa, no art.9º, alínea “j”, a obrigatoriedade da constituição do fundo reserva ao se instituir as Convenções. Com as alterações da lei 10406/02, o fundo reserva deixa de ser obrigatório se o assunto estiver omisso na Convenção. Caso ele esteja definido na Convenção do seu Condomínio, o cancelamento do fundo somente pode ocorrer com alteração na Convenção.

3 – Por que as cotas de condomínio do prédio ao lado, que
tem piscina e área de lazer maior do que onde moro, são mais baixas?

Não é o tamanho do condomínio tampouco as áreas de lazer que determinam o valor das cotas mensais pagas pelos moradores. Basicamente o que define este valor é o número de funcionários de cada prédio, uma vez que a folha de pagamento e encargos responde por cerca de 50% das despesas de um condomínio. Outra despesa importante na composição da cota é o consumo de água e energia elétrica, seguida pelos gastos com contratos de manutenção e conservação.
É importante lembrar que a quantidade de apartamentos em cada condomínio influenciará diretamente o valor da cota, uma vez que a despesa é rateada entre todos os condôminos.

4 – Em um condomínio recém-entregue quem comanda a
administração antes da assembleia que elegerá o primeiro síndico?

A eleição do síndico é o primeiro ato da instalação de um
condomínio. Na assembleia de instalação é aprovada a primeira previsão orçamentária do condomínio e eleito o primeiro síndico. Sem estas condições não há condomínio instalado. A preparação desta assembleia é realizada pelo
incorporador e a administradora indicada pelo incorporador, que é ratificada na assembleia de instalação.

5 – Todo síndico tem direito à isenção do pagamento da sua
cota de condomínio?

A isenção não é regra, mas costuma ser estabelecida como
forma de incentivo ao síndico, assim como a remuneração aprovada em alguns condomínios. Lembrando que a isenção é apenas sobre as despesas ordinárias.
Para que o síndico seja isento de pagar o condomínio é preciso aprovação da assembleia de moradores ou determinação na Convenção do Condomínio.

6 – Por que condomínios residenciais, mesmo não sendo
empresas, precisam ter CNPJ?

Um condomínio precisa cuidar de seu Departamento Pessoal:
contratar e demitir funcionários, pagar e demonstrar o pagamento dos encargos, e etc. Apesar de o condomínio não ser pessoa jurídica, ele possui obrigações de personalidade jurídica. Fora as questões relacionadas a Departamento Pessoal, o condomínio firma contratos de manutenção com
fornecedores, faz o recolhimento de impostos como ISS, PIS/COFINS/CSLL, possui obrigações acessórias com DIRF, RAIS etc. Ou seja, o condomínio tem as obrigações legais bastante semelhante às empresas e precisa ter rígidos
procedimentos de operação e controles para evitar a criação de passivos que podem comprometer inclusive o patrimônio do síndico e, em última instância, dos próprios condôminos.

7– Fumar nas sacadas dos apartamentos, que são áreas ao ar
livre e com ventilação, é permitido?

A Lei Federal  1254/2011 mais conhecida como lei anti fumo, estabeleceu a proibição de fuma em espaços fechados de uso coletivo, mas isso não inclui residências. Sacadas e
janelas de apartamentos residenciais fazem parte da propriedade privada e, portanto, não se pode proibir os moradores de fumarem nesses locais.

8 – Quais são as atribuições do subsíndico?

O novo Código Civil, de 2003, não prevê a figura do subsíndico. Portanto, cabe à convenção de cada condomínio prever a eleição de um subsíndico, bem como suas atribuições. Geralmente as convenções estabelecem que o subsíndico substituirá o síndico em suas ausências e impedimentos
eventuais. O subsíndico pode exercer funções específicas como supervisão dos funcionários, compra de materiais e acompanhamento dos trabalhos de conservação e manutenção realizados por empresas contratadas pelos condomínios. Mas nunca deve tomar decisões importantes sem antes consultar o síndico, que é o responsável legal pelo condomínio.

9) Entupimento no Condomínio, quem paga?

O assunto hidráulico em Condomínios não têm segredo, mas gera muita dúvida e dor de cabeça. Por isso, esclarecemos que é essencial compreender que a tubulação deve ser compreendida em separado:

  1. Tubulação central: é a tubulação que recolhe todo o esgotos dos apartamentos;
  2. Tubulação secundária: é a tubulação que recolhe todo o esgoto da unidade/apartamento.

Qualquer problema existente na tubulação central do prédio é de inteira responsabilidade do condomínio, normalmente quando o entupimento é nesta tubulação ocorre entre o 1º e o subsolo, onde se encontra o cotovelo(curva) da tubulação. Todo o esgoto produzido acima do 1º andar retornará para dentro dele, é importantíssimo avisar os apartamentos acima para não utilizarem temporariamente o esgoto da tubulação em questão, até a solução, porque até o reembolso dos prejuízos causados no apto do 1ºandar é de responsabilidade do prédio. Já o problema nas tubulações secundárias são responsabilidade do proprietário do apartamento. O ideal são as manutenções preventivas e não as corretivas. É importante enviar comunicados “educacionais” sobre itens que são jogados nos ralos, como exemplo, pó de café, bitucas de cigarros, óleo usado, enfim, são os verdadeiros inimigos do esgoto.

Por isso, A IDEALLE orienta seu condôminos a utilizarem ralos nas pias e a NÃO JOGAR NAS TUBULAÇÕES ÓLEO DE COZINHA, PÓ DE CAFÉ, BITUCAS DE CIGARRO, ABSORVENTES, FRALDAS E OUTROS.

10) O que é Convenção e Regimento interno?

A Convenção do Condomínio está para os proprietários das unidades condominiais como a Constituição Federal está para cada cidadão. É neste documento que devem estar detalhadas as normais gerais do condomínio, as obrigações, direitos, forma de cobrança de despesas e a conduta interna dos Condôminos. A Convenção só pode ser alterada com a aprovação de 2/3 dos proprietários adimplentes. O Regimento interno é outro documento importante, mas que não pode contrariar a Convenção. Ele é basicamente criado e aprovado em Assembleia específica para o fim e serve para definir as normas de uso, organizar o cotidiano do condomínio, manter a ordem e padronizar os acessos no Condomínio.

 

As redes sociais e os condomínios

 

As redes sociais e os condomínios

A revolução digital trouxe maior facilidade, rapidez e possibilidades para expressarmos nossas opiniões, e na vida condominial não é diferente. As redes sociais vieram para ficar, mas especialmente em condomínios é muito importante saber utilizar para evitar transtornos e até ações judiciais.

A utilização inadequada dessa facilidade pode refletir na ocorrência de atos ilícitos com condenações no âmbito penal e civil do infrator. Até poucos anos atrás a comunicação na vida condominial ocorria com o uso do telefone, interfone, livro de ocorrência, quadro de reclamação ou, quando muito, a possibilidade do envio de e-mail ao síndico/administradora de forma restrita. No entanto, atualmente nos deparamos com grupos de e-mail, páginas em redes sociais, grupos de discussões em aplicativos etc., em que um grupo de pessoas, muitas das quais já sem relação com o condomínio, exteriorizam opiniões, positivas ou não, através dos mais diversos tipos de comentários. Estes, voluntariamente ou não, no calor da emoção podem violar direitos de terceiros, caracterizando a ocorrência da injúria, calunia, difamação, danos morais ou outra situação gravosa. Como a velocidade da tecnologia é maior do que os ajustes burocráticos, os condomínios que desejam fazer uso dessas redes, ciente dos riscos, devem criar regras de uso e atuar intensamente para que o conteúdo divulgado tenha característica exclusivamente informativa, fazendo uso da rede social para divulgar situações de interesse da vida condominial, como manutenções, reformas, convocação de assembleia, etc, mas sem jamais incluir informações sobre previsão orçamentária, lista de devedores, teor de atas e outra informações administrativas do condomínio. Além disso, deverá ter o cuidado de manter atualizado o cadastro dos integrantes, afinal o assunto do condomínio deve ser tratado apenas entre os condôminos. Ou seja, ainda que seja uma possibilidade, mas considerando que, salvo raras exceções, essas redes sociais são criadas sem previsão nas regras condominiais, o risco decorrente da sua administração existe e pode refletir em prejuízo ao condomínio.

A vida condominial é recheada de problemas administrativos, o condomínio assumir a gestão de uma rede oficial pode não ser adequado. Inclusive em caso de responsabilidade do condomínio, o síndico poderá responder na qualidade de pessoa física, pois não zelou pelo cumprimento das regras condominiais válidas.

A informações e a transparência na gestão de um condomínio são absolutamente essenciais, mas o uso de grupos de WhatsApp e comunidades no Facebook, por exemplo, podem causar constrangimentos e discussões sem fim, 24 horas por dia, com desgaste para o síndico, causar indisposições entre os próprios condôminos e pouca resolutividade.

Esses canais podem ser úteis para a troca de ideias, dicas e relacionamento entre os moradores do prédio, mas sem a participação do síndico, subsíndico ou membros do conselho consultivo. Entretanto, ainda, não devem ser usados como foro de discussão das questões relativas ao condomínio, que devem ser debatidas e votadas em Assembleia, que também, já existe a possibilidade de fazê-la também virtualmente.

 

Dicas importantes para a boa gestão em condomínios

Você já pensou em se tornar síndico do seu condomínio, ou quem sabe, tornar-se um síndico profissional? A função caminha para se tornar uma profissão e tem atraído profissionais de diversas áreas. No entanto, hoje, ser um bom síndico profissional demanda preparo, habilidades específicas para lidar com as situações do dia a dia, interesse na gestão de convivência, noções básicas de administração e interação tecnológica e gestão de equipe.

Alguns síndicos se destacam no mercado, por possuírem bons hábitos que fazem toda a diferença na gestão do condomínio. Como dicas boas merecem ser compartilhadas, apresentamos alguns hábitos importantes para a qualificar sua gestão.

  • Organização

Os síndicos lidam com diversas demandas, é essencial saber
de quem cobrar o que deve ser feito em cada área.

Dica: Faça um checklist com todas as ações que precisam ser
tomadas periodicamente, ações que devem ser tomadas pela administradora e prestadores de serviços. Marque tudo que já foi feito e direcione a atenção ao que ainda precisa ser executado. Dessa forma fica fácil de acompanhar a entrega
das demandas.

  • Trabalho em Equipe : O condomínio depende do trabalho de várias pessoas, corpo diretivo, zeladoria, portaria, limpeza, etc. Se relacionar bem com todos os funcionários, facilita a execução de medidas e cumprimento das tarefas diárias.
  • Dica: Acompanhe de perto os funcionários, promova treinamentos para a equipe e a integração de todos. Essa é uma forma de aproximar e valorizar as pessoas que fazem o condomínio todos os dias.
  • Trabalhe online e offline: As ferramentas digitais são essenciais na gestão de um condomínio. Estar ligado nos serviços digitais oferecidos pela administradora, além de utilizar ferramentas comuns como e-mail, Whatsapp e redes sociais, deixam a gestão do condomínio muito mais ágil. No entanto, é fundamental ler a convenção do condomínio e todas as atas de assembleias.
  • Aprenda mais: A legislação, regras de convivência, boas práticas e tudo que engloba a gestão de um condomínio está em constante mudança e evolução. Por mais que os anos de experiência sejam importantes, a busca por conhecimento deve ser sempre um foco para o síndico que deseja se destacar. Nos últimos anos, algumas mudanças na legislação transformaram profundamente a gestão condominial, o eSocial, a Reforma Trabalhista e o Novo Código do Processo Civil são alguns exemplos.
  • Saiba conduzir assembleias: Conduzir bem uma assembleia é essencial para um super síndico. Para que tudo ocorra bem, o trabalho deve começar muito antes da data marcada, o síndico deve se preparar para os assuntos que serão abordados, entender as necessidades dos condôminos e ir para a assembleia disposto a ouvir e apresentar propostas para os temas em pauta.

Dica: Seja cordial e mantenha o jogo de cintura, durante a
assembleia algumas críticas podem ser disparadas pelos condôminos, e é muito importante que você responda todas elas com educação e esteja interessado nos assuntos e na construção de soluções para os problemas apresentados.

  • Esteja sempre um passo à frente: O super síndico deve estar sempre um passo à frente, novas tecnologias que facilitam o dia a dia do condomínio surgem a todo momento, é necessário estar sempre atualizado com as novidades para prover ao condomínio as melhores ferramentas e obter os melhores resultados possíveis na sua gestão.
  • Tenha objetivos :Um super síndico sabe exatamente onde quer chegar, sabe o que pode obter na sua gestão e se propõe sempre a cumprir seus objetivos com RESPONSABILIDADE.

Dica: Trace objetivos da sua gestão, mas utilize indicadores de qualidade para avaliar o seu trabalho. Também é importante ouvir a opinião dos condôminos, faça pesquisas de satisfação no condomínio, ouvindo as pessoas fica bem mais simples de executar o que elas esperam da gestão do síndico, evitando problemas futuros.

  • Priorize a boa convivência :O condomínio é um espaço para diferentes pessoas e culturas, o super síndico entende isso e incentiva a troca de experiências entre os moradores. No entanto, ele está sempre próximo o suficiente para resolver conflitos que possam ocorrer.
  • Seja craque na previsão orçamentária

A previsão orçamentária é um dos maiores desafios do síndico e ela deve ser seguida à risca. Cobrar, pagar despesas e prestar contas é o básico, o super síndico conhece tudo isso, e ainda conhece bem o histórico do condomínio, quanto mais ele conhecer as características do condomínio, melhor
será o planejamento dos gastos para o período.

  • Saiba se comunicar, seja transparente! Saber se comunicar é extremamente importante, mostre aos condôminos exatamente o que está sendo feito no condomínio.

Todo o condomínio precisa ter acesso às contas e tudo que
está sendo feito, afinal, os moradores pagam as contas do prédio e precisam ser informados de todos os gastos.

Oferecer formas de os condôminos acompanharem os gastos do condomínio é muito importante – esse tipo de ferramenta hoje é crucial para quem deseja prestar um bom serviço.

  • Tenha uma boa Administradora

Síndico(a) morador(a) ou profissional com boa gestão essencialmente precisa contar com uma Administradora também de sucesso. Transparência, eficiência na gestão dos recursos, assessoramento contínuo, eficiência no atendimento, agilidade e essencialmente, interesse irrestrito a vida condominial são fatores que definem as Administradoras como de sucesso. A parceria síndica (o) e administradora é fundamental já que os trabalhos se complementam e dependem da responsabilidade e da confiança de ambos. “Administradoras de sucesso são aquelas que assumem compromisso de respeito com cada Condomínio contratado e que desenvolvem ações de gestão inteligentes com simplicidade.” , afirma Keila Bastos, uma das gestoras da IDEALLE ADMINISTRADORA.